КатегорииUncategorized

На что обращать внимание при покупке квартиры

При свете дня 
    Риэлтеры советуют, по возможности, договариваться о просмотре квартиры на дневное время – пока еще светло. Это позволит не только лучше рассмотреть саму квартиру, но и получить более верное представление об окрестностях дома. 
    Если хозяева квартиры категорически настаивают на показе именно в темное время суток, это должно быть дополнительным стимулом для того, чтобы осмотреть местность (а то и саму квартиру) и при свете дня. Возможно, эти добрые люди просто не хотят огорчать вас видом уродливой свалки в глубине неосвещаемого двора, или вечно разрытой ямы над инженерными коммуникациями (как вариант – проплешины на асфальте на ее месте), а то и еще каким неприятным зрелищем. 
    Или же при свете дня в их квартире можно заметить нечто, вечером успешно маскируемое электрической иллюминацией. В любом случае, если квартира после вечернего просмотра вас заинтересовала, то желательно о следующем просмотре ее договариваться уже на светлое время суток. 
    Кроме того, приезжать лучше в светлое время именно буднего дня, – тогда есть возможность оценить, насколько этот район можно считать тихим и уютным, или наоборот – шумным и загазованным. Появляться там стоит заранее, с большим запасом времени, чтобы иметь возможность осмотреться, обойти окрестности, изучить местную транспортную, торговую и социальную инфраструктуру. Чтобы у вас уже сложилось представление о том, как отсюда выбираться, где парковаться, в каком магазине производить покупки. Все вопросы, сомнения, обнаруженные проблемы – обязательно фиксировать в памяти (для лучшего запоминания – кратко записывать). 
    Стоит внимательно присмотреться к подъезду, в котором находится просматриваемая квартира. Поездка в лифте, конечно, комфортнее, но пешая прогулка по этажам (хотя бы нескольким) даст гораздо более объективное впечатление о том, какого рода люди здесь проживают или часто проводят время. 
    Поближе к людям 
    Не стоит пренебрегать бесценным источником информации – соседями. Особенно хороши в этом смысле бабушки на скамейках у подъездов. Не мудрствуя лукаво, можно честно обратиться к ним за помощью: мол, собираюсь смотреть квартиру в этом доме, вот, беспокоюсь, как это оно – тут жить? Как работает ЖЭК? Что с отоплением и горячей водой? Когда в доме меняли трубы? Как тут с пьяницами, наркоманами и просто буйной молодежью? Не бывает ли каких происшествий? А какой из подъездов самый проблемный, и в чем именно? А где тут магазины? А как тут с транспортом? Где ставят машины? Нет ли конфликтов по этому поводу? И так далее, и тому подобное. 
    Понимание ситуации позволит не только сформировать свои поправки к цене квартиры, но и чтобы задать соответствующие вопросы ее хозяевам. Например, вы обнаружили, что ассортимент ближайших к дому магазинов никак не удовлетворит ваши привычные запросы. Поэтому спрашивайте, где тут можно купить то-то и то-то из жизненно вам необходимого. И сравнивайте получаемые ответы с тем, что вы уже знаете по этому поводу. 
    Или, например, вам уже известно, что пешие аборигены жестоко борются с автолюбителями, паркующимися под окнами, а теплотрассу прорывает по три раза за зиму. Тогда прямо спрашивайте хозяев, где тут можно удобно парковаться, и насколько надежно работает отопление и подача горячей воды. Возможно, вам, честно глядя в глаза, объяснят, что оставлять машину можно прямо под домом, а теплоснабжение здесь вообще беспроблемное. Тогда вы будете знать, какие поправки нужно делать к любой информации, поступающей от продавцов. 
    Обращайтесь к специалистам 
    Чем старее дом, в котором вы смотрите квартиру, тем большее число проблем вас ожидает, когда вы ее купите. Как отмечают эксперты, если вы покупаете жилье в старом доме (“хрущевке” или старше), то нужно быть готовым к тому, что, возможно, придется менять трубы, электропроводку и т.д. и т.п. Впрочем, когда старая квартира продается “без ремонта”, когда все “слабые места” налицо, то и проблемы как таковой нет. Все решает адекватная цена и ваше желание (или нежелание) заниматься ремонтом. 
    Сложнее, когда квартира продается с ремонтом. Поскольку порой встречается откровенно бутафорский ремонт с использованием дешевых некачественных материалов, сделанный спустя рукава – лишь бы “навести красоту” и прикрыть проблемные места. Проблемы могут возникнуть и там, где ремонт делали добросовестно, но – любительски, своими руками, экономя на привлечении профессионалов. Покупателя в такой квартире могут ждать самые разнообразные сюрпризы – начиная от того, что будет отваливаться штукатурка, или зимой начнут запотевать металлопластиковые окна. 
    Поэтому не стоит скупиться и пригласить на просмотр специалиста, профессионально разбирающегося в вопросах строительства и ремонта. Профессионал сможет оценить и качество ремонта, и стоящие за ним реальные проблемы, и то, сколько может стоить этих проблем устранение. Сотня-другая гривен, уплаченная ему за услуги, ничто по сравнению с теми несколькими тысячами долларов, которые такой визит может сэкономить. 
    Естественно, совершенно не обязательно водить с собой профессионала-строителя на каждый из десятков просмотров, которые вам предстоят. Достаточно пригласить его на второй просмотр в ту квартиру, к приобретению которой вы склоняетесь. А на первом просмотре проводить предварительную диагностику состояния квартиры самостоятельно – чтобы отсечь однозначно неподходящие вам варианты. 
    Простучать и прощупать 
    Стоит также сразу взглянуть на потолок квартиры – не выглядит ли он свежеокрашенным? Это может быть признаком того, что его недавно заливали. Если этаж последний, по возможности, стоит прогуляться по крыше над квартирой – нет ли там проплешин, свидетельствующих о том, что крыша протекает. В старых домах особое внимание следует уделить состоянию инженерных коммуникаций. 
    Ржавые подтекающие трубы могут быть подкрашены перед просмотром, поэтому их стоит простучать. Везде, куда можно добраться, следует посмотреть состояние труб, кранов, вентилей и сантехники. Не стесняйтесь открывать и закрывать краны. Заодно оцените напор воды и температуру горячей воды. Посмотрите, насколько чистая вода идет из крана – если трубы в доме в очень плохом состоянии, в воде могут встречаться частички ржавчины и другие загрязнения. 
    Проблемы могут возникнуть и с электропроводкой. Пример из практики: человек после единственного просмотра, не обнаружив серьезных проблем, купил квартиру в “хрущовке”. При этом не обратил внимания на то, что из розеток под новым современным счетчиком почему-то в комнату тянутся удлинители. Когда пришло время вселяться, выяснилось, что удлинители были не просто так, поскольку старая проводка в квартире вышла из строя. 
    Поэтому не стоит стесняться щелкать выключателями в осматриваемых помещениях и проверять хотя бы некоторые из розеток.     Не ленитесь посмотреть под ковры, выясняя качество пола, и заглянуть за шкафы, чтобы оценить состояние стен. Прощупайте обои (особенно – недавно поклеенные). В стене может скрываться трещина, которая годами натягивает холод и, соответственно, конденсирует влагу. 

КатегорииUncategorized

Новостройки в Украине немного подорожают из-за паевых взносов

В случае подписания первого документа, ввести в эксплуатацию построенное здание можно будет только после уплаты паевого взноса застройщиком, а в случае принятия второго право освобождать от паевого взноса будет передано местным органам власти.

Сейчас каждый заказчик строительства, согласно действующему Закону «О регулировании градостроительной деятельности», должен оплатить паевой взнос на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры того населенного пункта, где он строит свой объект. Предельный размер паевого взноса устанавливают местные советы на уровне не более 10% общей сметной стоимости строительства объекта для нежилых зданий и сооружений и 4% сметной стоимости строительства объекта для жилых домов.

По закону, оплата паевого взноса в местный бюджет должна быть проведена до ввода объекта в эксплуатацию, однако механизм, который бы позволял местным властям контролировать этот процесс, не прописан. Потому в последнее время участились случаи, когда заказчики не выплачивают в местные бюджеты паевые взносы или всячески затягивали эти платежи. «Не так уж много, до 15% застройщиков всячески оттягивают выплату паевого участия в местные бюджеты», — рассказал президент Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе.

А вот когда Минрегион подпишет вышеупомянутое постановление, объект можно будет ввести в эксплуатацию, а значит и получать с него доход, продавая квартиры в жилых домах или сдавая помещения в коммерческих зданиях, только после оплаты паевого взноса в полном объеме. «Сейчас городские власти лишены каких-либо возможностей влиять на застройщика. Их даже не обязаны информировать о факте начала стройки. Теперь же, не уплатив паевой взнос, застройщик не сможет ввести объект в эксплуатацию, а значит, не сможет ни продать квартиру, ни сдать офисы, к примеру», — рассказал аналитик Ассоциации городов Украины Ярослав Рябушук.

В то же время эксперты обращают внимание, что предлагаемые изменения несут новые риски и для инвесторов в жилищном строительстве — для людей, купивших жилье. Потому что оплата паевого взноса может стать еще одним поводом для дополнительных сборов при получении прав на построенный объект, если у застройщика не найдется средств или желания платить сбор. «Очевидны два основных риска, связанных с предлагаемым нововведением. Это риск восстановления практики признания прав собственности на объекты недвижимости в судебном порядке, минуя процедуру ввода в эксплуатацию (таким образом данные о собственниках будут внесены в госреестры, затем объект перепродан, а город или село так и не получат своих паевых. — Авт.). А также есть риск, связанный с отсрочкой ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости», — сказал нам партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. По его мнению, было бы логично оставить инвесторам и девелоперам возможность рассрочки выплаты паевых взносов в текущих тяжелых экономических условиях.

При этом, по мнению Льва Парцхаладзе, эта инициатива Минрегиона не повлияет на цену для конечного потребителя, но несколько ограничит финансовые возможности застройщика, который будут обязан сразу выплачивать паевой взнос, а не «прокручивать» эту сумму в течение некоторого времени.

Кроме того, специалисты считают, что решать, в каком случае предоставлять заказчику льготы по уплате паевого взноса, тоже должны на местном уровне. Сейчас таких случаев десять и они жестко прописаны в Законе о регулировании градостроительной деятельности. К примеру, согласно ст. 40 от уплаты освобождаются объекты, которые строятся за деньги или по заказу государственного или местных бюджетов, частные дома до 300 кв. м., инженерная и транспортная инфраструктура, объекты связи и энергетики и пр.

КатегорииUncategorized

Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

Коммерческая недвижимость в Киеве в 2020 году продолжит активно развиваться. Эксперты сходятся во мнении, что сейчас благоприятные условия для развития бизнеса и соответственно это позитивно влияет на ситуацию на рынке офисов и торговой недвижимости.

Офисная недвижимость – рост арендных ставок и конкуренция коворкингов

Эксперты прогнозируют высокий спрос на офисы в Киеве и при этом умеренное предложение, что повлияет на арендные ставки. Как отметил Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина), в связи с вводом в эксплуатацию новых качественных интересных объектов офисной недвижимости, у арендаторов может появиться более широкий выбор. В то же время, на фоне существенного объема отложенного спроса вакантность на рынке офисных помещений не будет значительно повышаться, а арендные ставки могут и дальше продолжить умеренный рост в пределах 10%.

С прогнозом относительно роста арендных ставок согласна и руководитель отдела оценки и консалтинга NAI Ukraine Ирина Трунова.

«Арендные ставки на офисы, с учетом того, что заявленное новое предложение не покроет спрос на растущем рынке, вырастут. Вместе с тем, вырастет спрос на альтернативную офисную недвижимость. Вполне возможно, что в будущем году эксперты рынка начнут более глубоко анализировать ставки на коворкинги, которые будут признаны полноценной конкурентоспособной частью рынка офисной недвижимости», – говорит эксперт.

Она также добавила, что среди ожидаемых событий на рынке офисной недвижимости 2020 года – появление крупных новых проектов бизнес-центров класса «А». Такие объекты очень востребованы на рынке – в последние годы новое предложение составляли исключительно офисные центры класса «B».